朗读
一、制定背景
为进一步规范农村宅基地和建房审批管理，合理利用土地资源，保障农民建房权利，维护农村社会和谐稳定，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省土地管理条例》以及《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）等法律法规和政策规定，结合婺城实际，在原有办法的基础上，重新制定了《金华市婺城区农村宅基地和建房管理办法》（以下简称《建房管理办法》）。
二、主要内容问答
（一）出台《建房管理办法》的主要目的是什么？
答：《建房管理办法》旨在规范婺城区村民建房全过程，合理集约利用土地资源，保障农民群众建房合法权益。
（二）《建房管理办法》的主要内容有哪些？
答：《建房管理办法》共分七个板块和一个附则，主要包括“范围、原则和职责”“规划和利用”“申请条件和用地标准”“建房审批”“政策支持”“监督管理”“责任追究”等内容，《建房管理办法》强调“规划先行”“一户一宅”“限额用地”的原则，并细化了宅基地的申请条件、建房审批流程等相关事项。
（三）《建房管理办法》的适用范围是什么？
答：本《建房管理办法》适用于婺城区（城中村改造实施范围以外）的农村村民建房审批和管控。
（四）区相关部门、乡镇（街道）、村在村民建房审批管理中各承担什么职责？
答：具体如下。
区农业农村局负责指导乡镇（街道）做好农村建房资格审查，闲置宅基地和闲置农房盘活利用等工作；建立宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度。
区资规分局负责指导村庄规划编制、农用地转用审批、农村住房不动产权证的登记发证等工作。
区建设局负责村民建房通用图集编制，指导乡镇（街道）农房风貌管控、农村住房建设和住房使用安全监督管理等工作。
区行政执法局负责指导赋权乡镇（街道）做好村民建房违法行为的查处工作。
乡镇（街道）按照属地管理原则开展宅基地监管，负责本辖区内村庄规划编制、宅基地审批和管理，监督检查农村建房和使用安全，及时发现、依法制止和处置涉及宅基地的各类违法违规行为。
村级组织确保宅基地分配公平、公正、公开，并协助做好批后监管工作，及时发现、劝阻并向所在乡镇（街道）报告农民建房未批先建、擅自移位、超面积、超高及违规加层等相关违法行为。
（五）村民建房的层高是如何规定的？
答：一般不超过3层（阁楼除外），檐口高度（指室外地坪到建筑檐口高度）不超过12米，建筑总高度（指室外地坪到建筑最高点，包括屋顶、楼梯间等）不超过14.5米。
新狮街道沙溪村、高村及婺城新城区规划建设用地范围内的村庄，符合规划的村民新建住宅建筑层次，经批准可建4层（阁楼除外），建筑檐口高度不得超过13米。
（六）村民建房可以增设架空层或地下室吗？
答：因防洪、地质灾害和地势等特殊要求，农房需增设架空层（无围护墙）的，须经水利和地质灾害防治主管部门提出相关意见，架空层高度不得超过2.2米。
村集体盘活宅基地或新增连片用地2亩以上且地势较为平坦、不影响周边建（构）物安全的，可统一联建一层地下室。地下室不得超过主体建筑占地范围，下挖时深度不得超过3米，建成后室外地坪以下深度不得超过2.2米。地下室（含半地下室）层高超过2.2米的，计入总建筑面积，超出室外地坪部分高度计入建筑总高度。测量标准另有规定的，从其规定。
（七）宅基地面积仅指房屋占地面积吗？
答：不是的，宅基地面积按建筑的垂直投影面积计算，包括附属用房、挑梁、阳台、门厅、悬壁楼梯等的垂直投影面积。
（八）如何认定建房家庭户？
答：以公安机关户籍登记为基础，以本村建房资格权为认定依据，严格区分申请宅基地建房分户与公安户籍分户，并结合实际居住情况、村规民约确定。具体如下：
1.父母与独生子女户口分开登记的，在审批建房时予以合并，按一户审批建房。
2.多子女的家庭，有子女已达法定婚龄的，可凭分家协议分户申请建房（有村规民约的从其规定），分户时应明确父母的留房面积，父母至少需随其中一个本村子女合并审批（含父母同子女户口分开登记的），父母不得分户。分户认定实行主体申请、村级组织审查、乡镇人民政府审核制度。
3.夫妻离婚五周年内（含五周年）的，按原家庭户以一户计算。但一方或双方已组成新家庭满两周年或者新家庭已生育子女的，经村级组织同意，可分户计算审批建房面积。
4.已婚家庭其中一方已以分户方式审批宅基地的（含婚前），剩余一方不得再单独立户审批。
（九）如何计算建房审批人口？
答：具体如下。
1.已达法定婚龄单独立户的子女、已婚未育家庭，按3人计算申请建房人口。
2.村民所育子女或依法收养子女落户在本村的，计入申请建房人口。
3.女儿外嫁户口未迁出仍留在本村的，经村级组织同意，可计入申请建房人口，但不作为立户依据。
4.在国家提倡一对夫妻生育一个子女期间（2016年1月1日前）生育，经所在乡镇（街道）计生办审核确认是独生子女的，可增加1人计算。
5.因下列原因之一户籍迁出本村或者被注销的，应当保留社员资格，计入建房人口，但不能单独立户审批：
（1）解放军、武警部队的现役义务兵和符合国家有关规定的初级士官；
（2）全日制大、中专学校的在校学生；
（3）被判处徒刑的服刑人员；
（4）符合法律、法规、规章、章程和国家、省有关规定的其他人员。
6.属就地农转非的（公职人员除外），持有关档案材料，可计入建房人口；蓝印户口人员且口粮自理、自谋职业，未享受过保障性、福利性住房政策的，可计入建房人口。
7.以下人员不计入建房人口：一是已享受房改房、经济适用房、住房补贴、单位集资建房等住房优惠政策的人员；二是因宅基地征收已享受全额货币补偿安置的人员。
（十）审批限额有什么规定？
答：3人及以下为小户，审批限额为90㎡，其中，年满60周岁的未婚男性或满55周岁的未婚女性的单独立户人员，审批限额不得超过60㎡；4-5人为中户，审批限额为120㎡；6人及以上为大户，审批限额为140㎡（使用耕地的，审批限额为125㎡）。
（十一）村民建房的审批原则是什么？
答：一是严格落实“无规划不审批”原则；二是执行村民建房审批“带方案、带履约保证”制度。
（十二）建房审批的流程要求是什么？
答：一是村民向村级组织提交书面申请；二是村级组织初审并经村民代表大会讨论通过；三是报乡镇（街道）审批；四是审批资料归档备案。
（十三）村民建房有施工时间要求吗？
答：农户应在取得批文之日起两年内开工建设。因农户自身原因未开工建设的，由村集体报原批准的乡镇（街道）批准，撤销批文、收回批准的建房用地。
（十四）农村自建房分期建设且间隔5年以上再续建的，需具备什么条件？
答：已取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》（《建设工程规划许可证》）的农村自建房分期建设且时间间隔5年以上，并符合以下条件的，经乡镇审查备案续建。
1.符合“一户一宅”政策。申请人须具备本村集体经济组织成员资格，且该住房是申请人本户的唯一住所。
2.续建后面积不超过审批面积。续建后面积及层数等内容应以已审批的《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》（《建设工程规划许可证》）为准，不得超过审批面积。
3.续建农房的建筑结构要求：（1）砖混结构；（2）钢筋混凝土结构；（3）钢结构；（4）其他符合续建强度的建筑结构。
4.续建农房需提供《农房测绘报告》和《房屋质量鉴定报告》。以上报告由农户自行委托有相关专业资质机构出具。
5.不存在土地、房屋权属纠纷。
（十五）《建房管理办法》从何时开始施行？
《建房管理办法》自2024年10月24日开始施行。
三、政策解读机构及解读人
解读单位：金华市婺城区农业农村局
解读人：曾毅飞
联系电话：0579-82217380
2024年9月26日